长新小区业主对物业服务全覆盖的期盼-【新闻】

长新小区业主对物业服务全覆盖的期盼

位于新安街和长安街之间、东小六条路以东的长新小区，2001年春业主入住，2002年即被弃管。由于无人管理，小区里垃圾遍地，杂草丛生，基础设施严重损坏，入室盗窃案频频发生。看到这种情况，业主们都很着急，可由于小区规模小，又是低档的老旧小区，找了好几家物业公司也无人愿意接手。2007年，小区业主在无奈之中选择了自治。

在业主的自身努力和各相关单位的帮助支持下，小区面貌很快发生了变化，不仅环境干净整洁，基础设施越来越完善，业主还自发地在小区里建起了小花园和植物园。每到鲜花盛开时，周边小区居民纷纷前来观赏，并在小区里拍照留念。

“这几年，我们小区业主自治可以说是比较成功的。但其中所经历的曲折和艰辛，是外人无法了解的。”小区业主委员会成员王先生介绍说，小区自治的收费标准是每月每平方米0.25元，这一收费标准得到了90%以上业主的认可和支持。但也有少数业主不愿配合自治，有的业主为了达到不交费或少交费的目的，故意找麻烦；有的业主交费没有问题，但对自治办提出的要求，比0.8元甚至1元收费标准的要求都高；还有的业主把自治办当成“出气筒”，遇到不如意、不顺心的事，就向聘用人员和业主委员发泄；还有个别业主因提出的过分要求没有被满足，对业主委员威胁、辱骂，甚至串联、鼓动其他业主不交费。

小区业主委员会成员经过总结，认为业主自治目前面临的困难主要有三个，其中最主要的困难就是少数业主的不理解和刁难。第二个困难是，随着小区房屋日益老化，房顶漏雨等现象越来越多，此外还有很多其他设施需要维修，自治办将越来越难以胜任。第三个困难是资金严重不足。由于物价上涨，人员月工资已从2007年的不足500元上升到750元；维修一次上水管道材料加人工，从原来的400元左右上升到1500元；高空维修人工费从每人每天100元上升到400元。维持小区目前的服务水平，收费标准至少要提高到0.50元。这些困难如果仅存在其中一个，小区业主自治或许还能够延续。现在是各种困难同时存在，交织在一起相互影响、叠加放大，仅靠业主委员会自治肯定没有办法维持。业主自治的前四年，小区的交费率都超过了96%。今年，由于个别业主的鼓动和串联，交费率下降到93%。

“政府推进老旧小区物业服务全覆盖，我们小区也准备加入其中，小区业主自治也算是终于‘修成正果’了。”王先生说，但愿五年业主自治的经验和教训，能够为全市老旧小区物业服务全覆盖工作提供一些借鉴。

王先生认为，社区物业服务部有政府支持和政策扶持，其运行环境肯定会优于业主自治，但也同样会遇到上述困难。社区物业服务部开展工作时，首先应防患于未然，尽量避免和减少问题的发生。同时，要积极采取措施，及时解决出现的问题，这样才能使社区物业服务部顺利运行。

对于老旧小区物业服务全覆盖，王先生结合长新小区的实际情况，提出了自己的一些想法和建议。

关于资金问题，初期政府补贴虽可暂渡难关，但并非长久之计。解决问题的关键是要加大宣传力度，让业主真正明了收费标准所对应的服务内容，避免出现低标准交费要求高标准服务的现象。同时，要突出保障性的特点，严格按照规定的服务内容提供服务，这既是控制支出的需要，同时也是“权利和义务对等”的要求。

关于维修问题，一是以区或办事处为单位设立维修部，负责区域内的维修有偿服务。如果是以社区或小区为单位设立维修部的话，没有规模效益，将难以维持。二是应尽快改造老旧小区的基础设施，可以采取业主同意分担费用的小区先改造的办法。

关于收费难的问题，必须建立科学的可操作的收费规则和制度。要给不满意的业主建立合理、有效、便捷的表达途径，使业主能够理性履行义务和享受权利。还可设立类似网上购物支付宝一样的“诚信账户”，业主可以把物业费先交到诚信帐户中，对服务满意时可把物业费再转交到社区物业服务部，不满意时可提出投诉。对诚信账户中的期末余额，按不满意的比例扣缴转为小区全体业主共有（可用于小区过渡期使用或作为维修基金），这样可以建立起一种较为科学的良性的相互制约机制。

王先生认为，老旧小区物业服务全覆盖，作为解决历史遗留问题的切入点，是政府在公共管理中保障性、救济性的措施，不应是物业服务市场的主流和发展方向。运行中，要避免单纯投入，以免助长“只要求权利而不承担义务”的行为，形成恶性循环。制定科学的物业服务市场规则，保障物业服务市场良性运行，充分发挥好市场的调节作用，才能从根本上破解我市物业服务市场面临的难题。

（责任编辑：臧淼）

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